本文摘要：概要 1、基础工程领域工业园企业： 公司的传统主营业务为桩基、基坑围护及岩土领域涉及设计等地基与基础工程服务，公司于2019年4月已完成对香江科技的并购，构建信息化时代向IDC这一互联网基础设施领域的转型升级。公司的主营业务还包括IDC解决方案（占到2019营收29.81%）、单一桩基（21.30%）、桩基与基坑围护混合（17.61%）、IDC及云平台信息系统构建（16.07%）、单一基坑围护（10.53%）、IDC及其电子货币服务（4.27%）。

概要　　1、基础工程领域工业园企业：　　公司的传统主营业务为桩基、基坑围护及岩土领域涉及设计等地基与基础工程服务，公司于2019年4月已完成对香江科技的并购，构建信息化时代向IDC这一互联网基础设施领域的转型升级。公司的主营业务还包括IDC解决方案（占到2019营收29.81%）、单一桩基（21.30%）、桩基与基坑围护混合（17.61%）、IDC及云平台信息系统构建（16.07%）、单一基坑围护（10.53%）、IDC及其电子货币服务（4.27%）。

　　2、传统行业发展务实，IDC新领域布局顺利：　　近年来公司基桩与基坑围护业务发展务实，营收快速增长较慢，在上海、浙江、江苏等长三角区域及华中已完成了多个大型桩基和基坑围护施工项目，与实力雄厚的大型开发商及建筑商均创建了较好的合作关系。同时公司顺利布局IDC领域，整体盈利能力大幅提高。根据科智咨询公布的数据，2019年中国IDC市场总规模为1562.5亿元，同比快速增长27.2%。

随着国内互联网产业的高速发展和数据流量的大幅度减少，变换5G时代的红利，这些趋势将推展IDC市场爆发式快速增长。　　3、预计上市价格中枢大约115.2元：　　预计城地并转债转股溢价率在15%-19%之间，上市价格预测在113.19-117.13区间，价格中枢115.2元。　　4、中签率大约0.0068%，建议大力申购：　　公司第一大股东为谢晓东，股权21.87%；前十大股东合计股权56.07%。

假设原股东有60%参予配售，则预计获配7.2亿元面值转债，留下市场的规模大约为4.8亿元。假设城地转债网上申购706万户，按照打满计算出来中签率在0.0068%左右。

建议大力申购。　　风险提醒：正股及市场大幅度波动风险；IDC业务扩展不及预期　　正文　　1、发售关键信息　　2、城地转债：有可能为稍股性转债　　按照2020年7月24日6年期AA-级中债企业债届满收益率水平6.7442%测算，届满按108元归还，城地转债的纯债价值大约为77.33元，债底维护较低；YTM中枢大约为2.17%。以7月24日城地股份正股收盘价28.75元计算出来，初始平价98.43元，股性较强。

若所有转债按照并转股价29.21元展开转股，则对总股本（流通盘数量占比为71.2%）的摊薄幅度为10.94%。　　3、 上市价格中枢：115.2元　　参照相似规模、相近行业的森特转债（评级AA-、规模6亿元，平价91.62元对应转债价格107.65，转股溢价率17.5%）、交科转债（评级AA+、规模25亿，平价101.68元对应转债价格115.23，转股溢价率13.33%）。

综上，我们预计上市首日转股溢价率在15%-19%区间，价格113.19-117.13元，价格中枢115.2元。　　4、 中签率中枢大约为0.0068%，建议大力申购　　根据近期数据，城地股份的第一大股东为谢晓东，股权21.87%；前十大股东合计股权56.07%。

根据公告，本次发售向原股东优先配售，每股配售面值3.195元，并未透露配售意愿。假设原股东有60%参予配售，则预计获配7.2亿元面值转债，留下市场的规模大约为4.8亿元。　　城地转债仅有设置网上发售。

近期发售的花王转债（AA-，规模3.3亿元）、败达转债（AA-，规模5.5亿元）网上申购大约747/665万户。假设城地转债网上申购706万户，按照打满计算出来中签率在0.0068%左右。

建议大力申购。　　5、城地股份：大力布局IDC业务　　5.1、公司速览：基础工程领域工业园企业　　公司的传统主营业务为桩基、基坑围护及岩土领域涉及设计等地基与基础工程服务。

公司于2019年4月已完成对香江科技的并购，构建信息化时代向IDC这一互联网基础设施领域的转型升级。香江科技的业务主要环绕IDC产业链上下游，明确还包括IDC设备与解决方案、IDC系统集成、IDC运营管理和电子货币服务等。据2019年公司年报，IDC解决方案的营收占比为29.81%，单一桩基21.30%，桩基与基坑围护混合17.61%，IDC及云平台信息系统构建16.07%，单一基坑围护10.53%，IDC及其电子货币服务4.27%。

　　5.2、经营概况：公司收益快速增长，业绩展现出亮眼　　据2019年年报，公司全年构建营业收入29.24亿元，同比快速增长132.01%；构建归母净利润3.31亿元，同比快速增长359.12%。2020Q1构建营业收入5.18亿元，同比快速增长44.73%；构建归母净利润0.74亿元，同比快速增长211.15%。2019年公司收益高速快速增长主要系由并购香江科技，同时地基业务扩展情况较好。

　　公司传统业务毛利率水平更为平稳，2019年整体毛利率有所提高。公司的基桩和基坑围护等传统主营业务毛利率更为平稳，但随着近年来施工技术发展更加成熟期，大部分企业的施工技术趋同，市场竞争亦更为充份，行业整体毛利率不低。

公司大大优化整体业务结构、拓宽收益渠道，于2019年4月并购了香江科技，使得2019年公司整体毛利率有所下降。2019年年报表明，IDC解决方案、IDC及云平台信息系统构建、IDC及其电子货币服务的毛利率分别为37%、27.8%、32.3%。

　　5.3、传统行业发展务实，新领域布局大力　　⚫ 桩基与基坑围护业务发展务实　　多年来，公司在上海、浙江、江苏等长三角区域及华中已完成了多个大型桩基和基坑围护施工项目，累积了非常丰富的施工经验，与实力雄厚的大型开发商及建筑商均创建了较好的合作关系，如恒大、金地、保利、融创等，在行业竞争中正处于一定的优势地位。　　近年来公司基桩与基坑围护业务发展务实，营收快速增长较慢。根据公司年报，单一桩基业务的营收已从2015年的0.99亿元减至2019年的6.23亿元，桩基与基坑围护业务则从2015年的3.10亿元减至2019年的5.15亿元。

　　公司的桩基与基坑围护项目覆盖面积了房地产、公用市政工程、公用设施、厂房等各类建设工程领域，逐步构建了横跨领域经营。在项目区域上，公司扎根上海，并把业务扩展到江苏、浙江、湖北等其他区域，由区域性公司渐渐茁壮为横跨区域经营的公司。　　⚫ 顺利布局IDC新领域，行业发展潜力极大　　未来公司下游的传统基础设施建设和房地产行业不存在增长速度上升的风险，而之前公司业务收入主要源于桩基与基坑围护业务，收益来源更为单一。

为了长年可持续发展，公司于2019年并购了香江科技，优化整体业务结构、拓宽收益渠道。公司原先业务所属的建筑行业与新的入业务所属的IDC行业分别是“传统基础设施”和“新的基础设施”的代表领域，转型IDC业务后可与原先业务构成较好的有序关系。　　香江科技的整体盈利能力较强，公司整体盈利能力明显提升。

2019 年 4 月公司已完成了香江科技的股权结算，当年度公司营业总收入和归母净利润分别构建同比快速增长 132.01%和359.12%。同时，公司加权平均净资产收益率亦从2018年的8.96%提升至2019年的18.32%。　　在全球范围内，IDC的投资之后维持着快速增长态势，数据中心服务商在机房设施、IT设备和外包服务上的投资之后不断扩大。

2018年，全球IDC市场在云计算业务的造就下之后保持稳定快速增长，整体市场份额超过6253.1亿元，增长速度超过23.6%。根据科智咨询公布的《2019-2020中国IDC产业发展研究报告》，2019年中国IDC市场总规模为1562.5亿元，同比快速增长27.2%。

随着国内互联网产业的高速发展和数据流量的大幅度减少，变换5G时代的红利，这些趋势将推展IDC市场爆发式快速增长。　　5.4、同业较为：成长性好，估值水平一般　　与建筑装饰行业市值邻接的10家公司比起，公司成长性较好、估值水平较低。

根据2019年年报数据，公司营收增长速度排名第1，净利润增长速度排名第1；动态市盈率为28.32，排名第5位，估值水平一般。　　5.5、城地转债募投项目　　本次公开发行可切换公司债券筹措资金总额为12亿元，扣减发售费用后白鱼用作以下项目：　　文章来源　　本内容源已公布报告《大力布局IDC业务——城地转债申购价值分析》　　——事件评论　　法律声明　　开源证券股份有限公司是经中国证监会批准后成立的证券经营机构，已不具备证券投资咨询业务资格。　　本报告专供开源证券股份有限公司（以下全称“本公司”）的机构或个人客户（以下全称“客户”）用于。

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